Fundos Imobiliários FII

Fundos Imobiliários FII

Quem são? Onde vivem? O que comem? Quem os compra? Como escolher?

Hoje no globo repórter

Esse material é um breve resumo de uma apresentação que fiz sobre fundos imobiliários.

Tudo que foi abordado aqui, pode ser lido com mais detalhes no ebook gratuito da Suno research (lp.suno.com.br/ebook-investindo-em-fiis/)

Por que investir em fundos imobiliários?

Pelo mesmo motivo que muitos desejam ser proprietários de várias casas, para receber uma renda mensal através de alugueis e ver a valorização dos seus imóveis.

Onde comprar fundos imobiliários?

Em qualquer corretora qualificada. Existem atualmente 101 corretoras qualificadas em 2021 para operar fundos de investimento imobiliários (FII)

A lista pode ser encontrado no site da Bovespa

http://www.b3.com.br/pt_br/produtos-e-servicos/participantes/busca-de-participantes/participantes/

Uma corretora boa que tenho conta é a https://www.rico.com.vc

Fundos imobiliários são interessantes para quem ...

• Gosta de imóveis
• Busca renda
• Busca valorização

O que são FII’s?

Fundos imobiliários (FII’s) tem características de ações como distribuição de dividendos, volatilidade e valorização. Mas também tem características de imóveis

De forma mais simplista e resumida, os fundos imobiliários nada mais são que comunhões de recursos destinados à aplicação em ativos imobiliários. Os investidores aportam recursos no fundo e este fundo, através de seu gestor e administrador, adquire um ou mais ativos imobiliários para usufruir dos rendimentos proporcionados pelo ativo, seja pelo seu aluguel, comercialização ou mesmo pagamento de juros.

Para um fundo ser estruturado, o administrador contrata instituições financeiras, as quais serão remuneradas para auxiliar na estrutura do fundo, e faz a oferta pública de cotas através da BM&F&Bovespa. Através desta oferta os investidores terão acesso ao prospecto e material informativo.

Quanto maior o número de cotas que o investidor detém de um fundo, maior será sua participação no mesmo.

É importante lembrar que o investidor não precisa necessariamente participar da oferta primária para se tornar cotista de um fundo imobiliário e ele pode simplesmente comprar cotas através da bolsa de valores, de um fundo já formado e já estruturado, dessa forma, podendo investir em ativos já consolidados, com históricos operacionais, e eficiência comprovada e etc.

Existem fundos que são negociados em bolsa por menos de R$ 2,00

Tipos de fundos imobiliários

Tijolos

• Escritórios e lajes corporativas
• Logísticos e industriais (galpões, fábricas, etc)
• Shoppings e varejo
• Hospitais
• Educacionais

Outros

• Recebíveis imobiliários e ativos de dívida imobiliária (CRIs, LCIs)
• Fundos de fundos
• Desenvolvimento (projetos residenciais para posterior venda)

Indicadores e métricas que você precisa saber ao investir

Para concluir se um fundo está barato, está caro ou é atrativo ou não, inevitavelmente o investidor deverá checar seus indicadores e principais métricas.

Onde obter esses dados?

• https://www.clubefii.com.br
• https://fiis.com.br
• Site de Relacionamento com o investidor (Ri) do próprio fundo

Principais métricas e indicadores

• Em primeiro lugar, bom senso acima de tudo
• Vacância
• Imóveis bons, que possuem diferenciais e são bem localizados, dificilmente sofrem com vacâncias elevadas.
• Recomendamos que você avalie a vacância do imóvel por longos períodos, justamente para verificar a resiliência do imóvel tanto em períodos em que o mercado está favorável, quanto em períodos mais adversos.
• Dividend Yield
• Em outras palavras, seu retorno de dividendos anual, para entender se o fundo está pagando um retorno adequado e condizente com o que você espera.
• No entanto, nunca deve ser avaliado isoladamente e não deve ser a única métrica a ser avaliada pelo investidor.
• Valor Patrimonial do fundo e da cota
• Demonstra por quanto aqueles imóveis que estão dentro dos Fundos seriam negociados no mercado tradicional, no "mundo real".
• Cap Rate
• Diferente do Dividend yield, que é a renda final paga ao cotista por um fundo, o Cap Rate avalia individualmente cada imóvel e a renda por ele proporcionada, sem considerar as despesas do fundo, como taxas de gestão e administração.
• Preço/Valor Patrimonial da Cota
• Normalmente cotas de mercado que estejam sendo negociadas bem abaixo do Valor Patrimonial podem representar oportunidades, mas também podem mostrar que há algum problema estrutural ou pontual dentro dos ativos de um fundo.
• Número de Cotas
• Quantidade de cotas que um fundo possui, ou seja, a quantidades de cotas que representam o patrimônio total do fundo.
• Valor por m² do aluguel
• Área Bruta Locável (ABL)
• Valor por m² do Imóvel em relação à cotação de mercado
• Taxas de administração e gestão

Escolhendo Um Fundo Imobiliário Para Investir

Como identificar se um ativo é de qualidade?

Em geral, para avaliarmos a qualidade de um imóvel precisamos verificar se este imóvel tem um bom padrão construtivo, se ele é bem localizado, se está situado numa região onde há demanda de seus potenciais inquilinos, se está com uma vacância controlada, se o imóvel possui diferenciais como garagens, restaurante, tecnologias, elevadores seguros e modernos, etc

Qualidade do ativo, perguntas a serem feitas

• Avaliando a localização do imóvel
• Os bairros em que os imóveis se situam e se há demanda por imóveis corporativos ou dos respectivos segmentos nestas regiões?
• Avaliando a gestão
• O gestor tem um bom histórico de administração frente à este fundo e frente a outros?
• As taxas de administração estão de acordo com o mercado?
• O gestor está mantendo uma boa atuação na prospecção de inquilinos e tomando medidas que melhorem o retorno do fundo?
• Avaliando o preço de um ativo de forma simplificada
• A cota do fundo não está muito mais cara do que seu seu patrimônio representa? (P/VP)
• O retorno é condizente com sua lucratividade?

Riscos envolvidos com FII's e como evitá-los

• Oscilações de preços das cotas em bolsa
• Efeito manada
• Compre na baixa
• Risco de vacância
• Compare com empreendimentos similares na região
• Risco de gestão
• Um gestor comprometido é fundamental. Acompanhe a atuação do gestor.
• Renda mínima garantida
• Verificar se o fundo não está distribuindo acima de seu efetivo resultado real
• É importante ressaltar que a análise de riscos em Fundos Imobiliários deve ser refeita periodicamente, visto que todos os fatores aqui abordados podem mudar. Os riscos elevados que tornavam um Fundo pouco atraente no passado, podem ser reduzidos ou eliminados depois de algum tempo e vice-versa.

Estudar e adquirir conhecimento, além da disciplina e persistência, são os fatores que farão um investidor vencer no longo prazo.